Présentation
Il n’est pas anodin d’entendre parler de « pierre papier » pour définir les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui se définissent comme des entités d’investissement collectif dont la finalité est d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier locatif en émettant des parts accessibles au public. Les SCPI tirent parti de l’avantage de la transparence fiscale.
En optant pour l’achat de parts au sein des SCPI, l’investisseur s’engage dans un placement qui s’apparente à la détention directe d’actifs immobiliers. Cela lui permet de générer des revenus liés à la propriété d’un patrimoine immobilier tout en ayant la flexibilité d’investir des sommes modestes.
Fonctionnement
Concrètement, le schéma de fonctionnement d’une SCPI et les acteurs autours est assez simple à comprendre, les épargnants s’acquèrent des parts en échange de revenus. La SCPI, gérée par une société de gestion, va se constituer un parc immobilier et percevoir des loyers.
Caractéristiques
Les SCPI sont un moyen simple d’investir dans l’immobilier avec un faible capital. Considéré comme un actif immobilier aux yeux de la loi, il n’en est pas moins un produit financier réglementé par l’autorité des marchés financiers (AMF). L’acquisition de parts de SCPI permet donc de détenir une fraction d’un parc immobilier détenu par la société de placement immobilier qui, en fonction de l’objet et du type de la SCPI, auront différentes caractéristiques.
Trois types de SCPI existent :
SCPI de rendement
Elles permettent aux investisseurs de recevoir des revenus réguliers des loyers, avec un rendement lié à la fiabilité des locataires et à la diversité des biens. Elles privilégient généralement l’immobilier commercial pour son rendement stable. Certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs comme les locaux commerciaux (« murs de magasins ») ou privilégient des régions spécifiques pour maximiser le rendement grâce à une expertise géographique.
SCPI fiscales
Ces SCPI se concentrent sur l’immobilier résidentiel éligible à des dispositifs fiscaux. Certains permettent l’amortissement déductible des revenus fonciers (comme SCPI Robien, Borloo), d’autres offrent des réductions d’impôt (comme SCPI Scellier, Malraux). On peut aussi choisir une SCPI « Déficit foncier » pour créer des déficits imputables sur l’impôt, en déduisant les dépenses d’entretien et d’amélioration des revenus fonciers et globaux, selon les parts détenues.
SCPI de plus-value
Contrairement aux SCPI de rendement axées sur les revenus, les SCPI de plus-values visent à augmenter la valeur de leurs parts en rénovant des biens immobiliers sous-évalués. Les gains potentiels proviennent de la valorisation du patrimoine. Si l’investisseur a d’autres revenus fonciers, il peut bénéficier d’un avantage supplémentaire, car ces SCPI peuvent créer un déficit qui peut être reporté sur d’autres revenus fonciers.
Bien qu’il existe trois types distincts de SCPI, elles ont toutes des points communs comme la perception de loyers réguliers via l’acquisition de biens immobilier français ou européen, la transparence fiscale, les frais de souscription…
France ou Europe
L’acquisition de parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier en France comme en Europe. La fiscalité dépendra alors de la localisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI.
Transparence fiscale
La force des SCPI pour les épargnants réside dans leur transparence fiscale qui permet la simplification de la fiscalité de ce dispositif que ce soit en France ou en Europe.
Délais de jouissance
Le délai de jouissance est un délai fixé par la société de gestion avant que l’investisseur puisse toucher les premiers loyers, au prorata et à la quote-part, de ses parts détenus. Ce délai varie généralement de 1 à 4 mois
Revenus réguliers
Qu’elles soient de rendement, de plus-value ou fiscale, les SCPI permettent, comme tout investissement immobilier locatif, la perception de revenus réguliers. Généralement par trimestre, les loyers perçus sont connus à l’avance grâce au TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché).
Actif immobilier
Considéré comme un actif immobilier, il est soumis aux mêmes règles de fiscalité pour les investisseurs particuliers. Les loyers seront considérés comme issus de la location nue et la plus-value en cas de cession sera taxée après abattement (hors personnes morales).
Frais de souscription
Les frais de souscription varient d’une SCPI à l’autre, en moyenne les frais sont de 10 %.
Revalorisation
Comme un actif immobilier, les parts de SCPI et le rendement (TDVM) sont souvent revalorisés, en général de façon annuelle. Cette revalorisation est totalement corrélée au marché immobilier.
Démembrement
L’acquisition de parts de SCPI se fait généralement en pleine propriété, c’est-à-dire que l’on achète la part ainsi que les loyers qui vont avec. Il est néanmoins possible d’en faire l’acquisition démembrée en optant soit pour la nue-propriété soit pour l’usufruit.
Avantages & inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Accessible avec un faible capital | Horizon de placement de long terme (8 ans recommandés) |
| Perception de loyers réguliers | Pas de garantie en capital |
| Aucun de soucis de gestion locative | Frais de souscription |
| Placement diversifié | Risque d’illiquidité des parts |
| Revalorisation du capital et du rendement | Soumis à l’IFI |
| Fiscalité des plus-values immobilières du particulier | Fiscalité des revenus locatifs non meublé |
| Gestion confiée à des professionnels de l’immobilier |
👱♂️ Exemple pratique – le cas de M. Martin
Monsieur MARTIN achète plusieurs parts de SCPI au mois de janvier. Le délai de jouissance est de 4 mois et le loyer distribuer mensuellement. La revalorisation des parts et du taux de distribution se fait tous les ans. Voici le déroulé de son investissement :
Monsieur MARTIN décide d’investir dans une SCPI de rendement, la valeur de la part est de 100 € à la souscription, le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) est de 5 % et les frais de souscriptions sont de 10 %. Monsieur MARTIN achète pour 100 parts. La valeur totale de son investissement est donc de 10 000 €. Grâce à cet investissement, il peut espérer 500 € de loyer annuel que lui redistribuera, trimestriellement la SCPI, soit 125 € par mois. Ces loyers seront bien évidement soumis à imposition et prélèvements sociaux, soit 28,2 % (11 % + 17 ,2 %) de taxes au total en considérant que la Tranche Marginale d’Imposition de Monsieur MARTIN soit à 11 %. Le loyer net perçu après impôt sera alors de 359 €.
Il décide de revendre les parts acquises dix années plus tard, voici deux cas de figures :
- La part de la SCPI a gardé la même valeur et vaut toujours 100 €
Dans ce cas-là, Monsieur MARTIN récupèrera, à la revente 90 € par part, considérant les frais de 10 % sur le prix de la part soit 10 €. Son capital à la sortie sera donc de 9 000 €.
- La part de la SCPI a évolué et vaut aujourd’hui 113 €
Le cas présent permet à Monsieur MARTIN de dégager une plus-value. En effet, en comptant les frais de souscription de 10 % (estimés à 11,30 €), la part se vendra à 101,70 €. Son capital à la sortie de 10 170 € lui permet une plus-value de 170 €. La fiscalité sur la cession des biens immobiliers sera due.
Crédit photo : ©Etienne Girardet sur Unsplash
Questions fréquentes
- Quel est le but d’investir dans des SCPI et pas de l’immobilier physique ?
C’est une question bien complexe à laquelle plusieurs écoles existent. L’avantage qui découle de l’investissement en SCPI permet surtout de se couvrir du risque de vacance du/des logements s’il doit être comparé à l’investissement immobilier locatif plus conventionnel.
- Quel est le montant minimum de souscription pour acheter des parts de SCPI ?
Le montant minimum de souscription est fixé par la société de gestion et de ce fait, l’acquisition de part de SCPI varie en fonction du prix de la part et du nombre minimum de parts obligatoires à l’acquisition. Le capital peut donc varier d’une centaine d’euros à quelques milliers à la souscription.
