L’immobilier physique : retrouver les fondamentaux de l’investissement tangible
Dans un contexte inflationniste, l’immobilier regagne naturellement en attractivité. Pourquoi ? Parce qu’il conjugue valeur d’usage, revenus réguliers et indexation naturelle via l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Prenons un exemple concret : un studio acheté à Lyon début 2021 à 180 000 €, loué 650 € par mois. Trois ans plus tard, grâce à l’indexation, le loyer atteint 720 €, soit plus de 10 % de hausse.
Mais attention : l’immobilier direct est devenu plus complexe. La fiscalité s’est alourdie, et un couple dans la tranche marginale à 41 % peut voir ses revenus fonciers taxés à 58,5 %. Il faut donc raisonner en rendement net réel : après fiscalité et après inflation.
SCPI : une exposition mutualisée et optimisée à l’immobilier
Les SCPILes Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent une alternative moderne à l’immobilier classique. Elles permettent d’accéder à des actifs diversifiés, gérés par des professionnels, avec un rendement annuel brut entre 4,5 % et 6,2 % selon les véhicules. Surtout, les loyers perçus suivent souvent l’inflation, grâce à des baux commerciaux indexés.
Autre avantage : la détention en nue-propriété. Cette stratégie permet une décote de 20 % à 35 % sur la valeur investie et offre une réduction de l’assiette IFI. Idéal pour les contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent préparer l’avenir tout en optimisant leur fiscalité.
Obligations indexées : préserver le capital dans la durée
Souvent ignorées, les obligations indexées sur l’inflation sont pourtant l’un des instruments les plus directs pour protéger le capital. Qu’il s’agisse des OATi (Obligations Assimilables du Trésor indexées) ou de certaines obligations d’entreprises, le principe est simple : le capital et les intérêts sont revalorisés selon l’inflation constatée.
Par exemple, un investissement de 100 000 € à 1 % réel, dans un environnement où l’inflation moyenne atteint 3 %, se transforme en 134 000 € au bout de 10 ans, hors intérêts. Mais attention : liquidité parfois limitée, fluctuations de cours en cas de variation des taux réels… Ces produits nécessitent une bonne compréhension.
Les actions : miser sur la résilience des entreprises face à l’inflation
Sur le long terme, les actions constituent l’un des meilleurs remparts contre l’inflation. Pourquoi ? Parce que les entreprises, en particulier les plus solides, peuvent ajuster leurs prix de vente, préserver leurs marges et continuer à verser des dividendes.
Tous les secteurs ne se valent pas. Grande consommation, énergie, matières premières et services financiers s’en sortent souvent mieux. Exemple emblématique : le secteur du luxe français. Des groupes comme LVMH ou Hermès ont su augmenter leurs prix de 8 à 12 % par an, dépassant largement l’inflation.
Une exposition diversifiée, via PEA ou assurance-vie en unités de compte, permet de capter cette croissance tout en optimisant la fiscalité.
Or et matières premières : miser sur la valeur réelle
L’or ne génère pas de revenus, mais préserve la valeur. Historiquement, il conserve son pouvoir d’achat sur le long terme. Dans le contexte actuel – banques centrales accommodantes, tensions géopolitiques, inflation – il retrouve sa place dans les portefeuilles. Une allocation entre 5 % et 10 % est souvent recommandée.
Les matières premières suivent également l’inflation, car elles en sont souvent la cause (hausse des coûts de production). L’exposition peut se faire via des fonds spécialisés, ETF sectoriels ou actions minières.
Optimisation fiscale : la clé d’un rendement net solide
Un bon rendement brut ne suffit pas. C’est le rendement net d’impôt et d’inflation qui compte. Et pour cela, l’optimisation fiscale est incontournable. Le PEA reste imbattable pour les actions européennes : exonération d’impôt après 5 ans, seuls les prélèvements sociaux s’appliquent. Gain fiscal : jusqu’à 41 % pour les contribuables fortement imposés.
L’assurance-vie, avec ses unités de compte, permet d’investir sur des supports variés tout en bénéficiant d’une fiscalité dégressive après 8 ans. Le PER (Plan d’Épargne Retraite), quant à lui, combine déduction fiscale à l’entrée et capitalisation long terme. Investir 10 000 € peut représenter une économie immédiate de 4 100 € d’impôt pour une personne imposée à 41 %.
Adapter sa stratégie à son profil patrimonial
Il n’existe pas de recette unique. Chaque investisseur doit composer avec son âge, son horizon d’investissement, sa situation fiscale et sa tolérance au risque. Pour un jeune actif, une allocation dynamique avec 60 % d’actions, 25 % d’immobilier, 10 % d’obligations indexées et 5 % d’or est souvent pertinente.
Pour un futur retraité, la priorité est la préservation du capital : 35 % d’actions de qualité, 30 % d’obligations indexées, 25 % d’immobilier, 10 % d’actifs réels.
Conclusion : naviguer avec méthode dans un monde plus incertain
L’inflation signe le retour d’une gestion patrimoniale plus exigeante. Il n’y a plus de rendement sans risque, mais il existe des stratégies pour préserver – et parfois même augmenter – son pouvoir d’achat. En combinant diversification, optimisation fiscale et accompagnement sur mesure, il est possible de transformer une contrainte en opportunité.
C’est notre conviction chez Ferless Conseil : les patrimoines bien conseillés ne subissent pas l’inflation. Ils y répondent, s’y adaptent, et en tirent parti.
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Crédit photo : @ChatGPT
