Comprendre les différentes options pour financer un achat immobilier
En général, si ce n’est pas tout le temps, le crédit immobilier est le moyen le plus utilisé pour financer un achat immobilier. Un emprunt immobilier est relativement important car les montants sont plutôt élevés et sont remboursés sur une durée relativement longue. Cette durée est comprise entre 15 et 25 ans, à un taux fixe ou variable. A l’opposé d’un prêt bancaire classique, vous pouvez également bénéficier d’un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt Action Logement), avoir recours à un crédit relais pour acheter avant d’avoir vendu votre ancien bien ou encore faire appel à votre épargne personnelle (apport personnel).
En effet, l’apport personnel est un facteur important pour négocier un prêt. Car un apport réduit le montant emprunté et rassure les banques sur la capacité d’épargne du particulier. Plus vous êtes en mesure d’apporter un montant important, meilleures seront les conditions du prêt pour financer un achat immobilier (taux plus intéressant, durée de remboursement adaptée).
Finalement, s’informer sur la manière dont se fait le financement d’une acquisition immobilière permet de favoriser vos chances pour un financement sans encombre.
Évaluer sa capacité d’emprunt
Le montant maximal que la banque est prête à vous prêter dans le cadre de votre projet immobilier correspond à ce qu’on appelle votre capacité d’emprunt. Cette dernière est principalement déterminée par votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels, pour la résidence principale, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Afin d’analyser votre capacité d’emprunt, les établissements financiers vont tenir compte des :
- Revenus : salaires, primes, revenus locatifs, pensions, etc. ;
- Charges : loyer, crédits, pensions, etc. ;
- Taux d’intérêt proposés, qui impactent le montant des mensualités ;
- Durée de prêt : plus la durée de remboursement est longue, plus les mensualités sont faibles, mais cela accroît le coût total du crédit.
Quand tous ces éléments sont réunis, on calcule la capacité d’emprunt comme suit :
Capacité d’emprunt = ((Revenus – Charges) × 35 %) × Durée du prêt en mois
Exemple
- Revenus nets mensuels : 3 500 € ;
- Charges mensuelles : 1 000 € ;
- Apport personnel : 20 000 € ;
- Durée du prêt : 20 ans ;
- Taux d’intérêt : 3,5 % ;
Capacité d’emprunt = ((3 500 € – 1 000 €) × 0,35) × 240 mois = 210 000 €.
Avec un apport personnel de 20 000 €, vous pouvez envisager un montant total de 230 000 € pour votre projet immobilier.
Pour affiner votre estimation, utilisez des simulateurs en ligne. Ces outils vous permettent de calculer votre capacité de remboursement selon vos revenus, vos charges, vos taux d’intérêt, les assurances et la durée du crédit.
C’est pourquoi une évaluation précise de votre capacité d’emprunt pour financer un achat immobilier est indispensable pour plusieurs raisons :
- Éviter le surendettement en ne dépassant pas le seuil d’endettement ;
- Cibler vos recherches immobilières en définissant un budget ;
- Négocier votre crédit en connaissant vos limites.
Enfin, il est également prudent de prévoir une marge de sécurité en cas de nombreux aléas (panne de voiture, dépenses imprévues, etc.) et de ne pas utiliser votre capacité d’emprunt uniquement pour votre mensualité. Gardez une petite souplesse dans votre épargne disponible et votre capacité d’épargne mensuelle.
Choisir le type de crédit adapté
Le choix d’un crédit immobilier repose sur un certain nombre de critères : la durée souhaitée, le montant à emprunter, le profil de l’emprunteur et les objectifs du projet. Le crédit à taux fixe est le plus courant, il permet d’avoir des mensualités stabilisées sur toute la durée du prêt, facilitant ainsi la gestion budgétaire. Les crédits à taux variable peuvent être intéressants si les taux d’intérêt sont bas, mais ils comportent des risques de hausse.
On trouve également des prêts plus spécifiques tels que le prêt relais, permettant d’acheter avant de vendre, ou des prêts aidés, s’adressant notamment aux primo-accédants, ou à des publics spécifiques (jeune, salarié d’entreprise, etc.). Enfin, le choix de la durée du prêt influe directement sur le coût total : une durée courte implique mensuellement des sommes plus élevées mais diminue le coût total du crédit.
Optimiser son financement
Afin d’optimiser son financement, diverses actions peuvent être envisagées en mettant un accent sur la négociation du taux d’intérêt lié à l’emprunt. Comparer les offres en faisant appel à un courtier vous sera très utile pour financer un achat immobilier. Il pourra vous proposer des propositions plus avantageuses grâce à son réseau et son expertise.
En parallèle, le taux de l’assurance emprunteur n’est pas à exclure dans la négociation, souvent obligatoire à la souscription. Sachez que vous avez le choix entre l’assurance emprunteur proposée par l’établissement prêteur ou la délégation d’assurance (souscrite auprès d’une compagnie tierce) souvent à meilleur coût.
Par ailleurs, évaluer la part de l’apport personnel du montant emprunté impacte le coût complet de l’emprunt, qui peut être revu à la baisse. Enfin, le renoncement à une pénalité en cas de remboursement anticipé pourrait, en cas de rentrée d’argent, détourner des intérêts à payer.
Anticiper les coûts annexes pour financer un achat immobilier
Le financement d’un bien immobilier, qu’il soit une résidence principale, secondaire ou locative, n’est pas seulement le prix du bien. Afin de ne pas avoir de surprise le jour de la signature de l’acte de vente, il est primordial d’intégrer dès le début dans le chiffrage du plan de financement l’ensemble des coûts supplémentaires.
Liés au financement
Les coûts annexes à intégrer pour le financement :
- Frais de notaire et droits de mutation, entre 2 et 3 % pour un bien neuf et pouvant atteindre jusqu’à 8 % pour un bien ancien ;
- Les FAI (frais d’agence immobilière), normalement inclus dans le prix de vente, oscillent entre 3 et 10 % en fonction des différents services proposés par l’agence ;
- Le financement d’un crédit immobilier entraîne plusieurs coûts : frais de dossier (500 à 1 500 €), coût des garanties (hypothèque ou caution, 1 à 2 %), assurance emprunteur (jusqu’à 10 % du capital emprunté) ;
- Travaux et aménagements : Peinture, rénovation énergétique, mise à jour des diagnostics… Ces coûts peuvent rapidement alourdir le budget surtout pour un bien ancien.
Non liés au financement
Non liés au financement, les coûts suivants sont à prendre en compte dans votre effort d’épargne mensuel et donc le budget que vous allez consacrer au bien dans le temps :
- Assurance habitation est obligatoire à la signature, il faut en anticiper le coût annuel ;
- Taxes et charges de copropriété : taxe foncière, taxe d’habitation, les charges de copropriété (entretien, syndic, ravalement, gros travaux votés) peuvent constituer des dépenses en première ligne. Attention : certains appels de fonds peuvent même porter sur des travaux votés avant votre acquisition qu’il faudra régler ;
- Charges et gestion locative d’un investissement : certains frais peuvent être refacturés au locataire, d’autres sont à votre charge. Confier la gestion à une agence applique des frais de 6 à 10 % du loyer annuel.
Il est donc essentiel de pouvoir définir le coût global à l’acquisition d’un bien pour pouvoir le financer et les coûts récurrents pour optimiser son budget mensuel / annuel lié à l’acquisition du bien.
Cependant, prudence pour les biens destinés à la location, prévoir les aléas comme la vacance locative vous privant toute perception de loyers, tandis qu’il faut faire face aux charges. Pour un bien en copropriété, se pencher sur les PV des assemblées générales anticipant les travaux futurs…
Se faire accompagner pour financer un achat immobilier
La conception d’un dossier de financement et la discussion du prêt peuvent s’avérer complexes. Cela nécessite l’accompagnement d’un professionnel, courtier en crédit immobilier ou conseiller financier. Ces personnes aident à analyser la situation, à opter pour le bon produit et à négocier les meilleures modalités de prêt. Elles aident également à monter le dossier et à faire se mettre en œuvre les meilleures garanties.
Toutefois, pour des projets avancés ou complexes, un conseiller en gestion de patrimoine peut réaliser l’optimisation d’un financement au sein d’une situation globale.
Conclusion
Pour financer un achat immobilier, il convient de bien se préparer, connaître ses possibilités de financement et anticiper le coût de ce financement. En amont, pour sécuriser votre projet immobilier et maximiser ses chances de mener à bien, vous devez d’abord évaluer votre capacité d’emprunt, choisir le bon produit de crédit et, enfin, optimiser votre dossier de financement. Enfin, vous pouvez vous faire aider par un professionnel pour réaliser votre achat dans les meilleures conditions possibles.
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Crédit photo : @PIXABAY
